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El Parlamento Europeo pone en marcha la Ley de Restauración de la Naturaleza para alcanzar sus objetivos ambientales en 2030

Areall

La nueva ley se enfocará en la recuperación de hábitats y ecosistemas dañados, impulsando la restauración y desarrollo urbanístico sostenible

Por Nuria García, Directora de Proyectos y Responsable de Sostenibilidad en Areall

En un importante paso hacia la protección del medio ambiente y la biodiversidad, el Parlamento Europeo ha aprobado la puesta en marcha de la Ley de Restauración de la Naturaleza, que busca asegurar que para 2030, al menos el 20% de las áreas terrestres y marítimas de la Unión Europea estén sujetas a medidas de restauración. Esta nueva legislación, derivada de la Estrategia sobre Biodiversidad para 2030 adoptada en 2020, se presenta como un componente clave del Pacto Verde Europeo para lograr la neutralidad climática y detener la pérdida de biodiversidad.

En el contexto actual, más del 80% de los hábitats europeos se encuentran en un estado preocupante. Ante este desafío, la Comisión propuso el reglamento sobre restauración de la naturaleza en junio de 2022, como una contribución esencial a la recuperación a largo plazo del daño sufrido por la naturaleza en toda la UE.

Este Proyecto de Ley del Parlamento Europeo, representa un paso crucial para alcanzar los ambiciosos objetivos ambientales propuestos por la Unión Europea para 2030. Busca restaurar al menos el 20% de las áreas terrestres y marítimas dentro de la UE, como parte de la estrategia de recuperación de la biodiversidad de Europa

Empresas y organizaciones comprometidas con la Ley

La Ley de Restauración de la Naturaleza será un logro significativo en la lucha por la protección ambiental y la conservación de la biodiversidad en la Unión Europea. Su enfoque en la restauración de ecosistemas dañados, incluido el desarrollo de ecosistemas urbanos sostenibles, será fundamental para alcanzar los objetivos climáticos y de biodiversidad propuestos para 2030. Empresas y organizaciones, como AREALL, están comprometidas a contribuir a la consecución de estos objetivos mediante la certificación BREEAM ES de edificios existentes y nuevas construcciones, ofreciendo estrategias ESG en el sector de la construcción para una Europa más verde y sostenible.

Servicios vitales de los ecosistemas urbanos

La restauración de ecosistemas se ha convertido en un pilar fundamental en la lucha contra el cambio climático y la protección de la biodiversidad. La ley destaca la importancia de los ecosistemas urbanos, resaltando específicamente las cubiertas verdes como una solución efectiva para reducir la contaminación y evitar el desbordamiento de aguas de lluvia en entornos urbanos (Artículo 6). Además, la correcta iluminación de edificios urbanos es resaltada por su capacidad para favorecer el desarrollo de ecosistemas urbanos de insectos, especialmente los polinizadores (Artículo 8).

La importancia de los polinizadores para la biodiversidad

En este sentido, el 24 de enero de 2023, la Comisión presentó una iniciativa revisada sobre los polinizadores, estableciendo medidas concretas que la UE y sus estados miembros deben adoptar para revertir el declive de estas especies esenciales para la biodiversidad y la agricultura.

Ecosistemas urbanos clave en la restauración de la naturaleza

Los ecosistemas urbanos representan aproximadamente el 22% del territorio de la UE y son hogar de la mayoría de sus ciudadanos. Estos entornos incluyen bosques urbanos, parques, jardines, granjas urbanas, calles arboladas y prados, y desempeñan un papel crucial en el mantenimiento de la biodiversidad, especialmente para las plantas, aves e insectos, incluidos los polinizadores. Además, prestan servicios ecosistémicos vitales, como reducir el riesgo de desastres naturales, proporcionar espacios de recreación y contribuir a la mitigación del cambio climático (Artículo 10).

“La Ley de Restauración de la Naturaleza es una pieza esencial del Pacto Verde Europeo y está en línea con el consenso científico y las recomendaciones para restaurar los ecosistemas de Europa”, declaró César Lucena (S&D, España), tras la votación en el Parlamento Europeo.

Desde AREALL, a través de la certificación BREEAM ES de edificios y nuevas construcciones podemos contribuir a la consecución de los objetivos tanto de esta Ley de la Naturaleza, como de los Objetivos de la Agenda 2030 de la UE, y ofrecer una herramienta útil en las estrategias ESG en el sector de la construcción.

Contamos con Asesores Licenciados Breeam ES en Vivienda, Nueva Construcción y En Uso, para dar el servicio más ajustado a las necesidades de nuestros clientes.

Ver texto completo en el siguiente enlace

Publicado en Europa.eu

Banca e Inmobiliario: Pareja de Hecho

Con un sector inmobiliario zombi  y los balances de la banca como destino de los inmuebles lo que pasa en el mercado es difícil de entender. Se vende poco y sin embargo los precios no bajan. Es la percepción subjetiva de un mercado que ha dejado de ser libre. Intervenido y fuertemente regulado nos movemos (incluidos los precios) al ritmo de los cambios de la norma.

Banca e inmobiliario, van de la mano: aquella encontrándose con unos activos (créditos e inmuebles) a los que la aplicación de los modelos habituales de gestión, incluida la del riesgo, resulta claramente insuficiente; éste encontrándose con un nuevo y prolijo marco normativo (suman casi el millar de páginas las circulares del Banco de España que de una manera u otra aplican). Por si fuera poco manejan dos lenguajes distintos, precisos, muy técnicos: un suelo es cualquier cosa para un financiero y muchas distintas para un inmobiliario; un crédito dudoso es cualquiera para un inmobiliario y muchos distintos para un  financiero. Condenados a entenderse y trabajar juntos en la única dirección posible: la salida de los activos de los balances en el menor plazo posible (¿o es que hay otra?). Y marcando el paso al ritmo que toca…

Activos tóxicos: libertad vigilada

Porque todo sería muy sencillo si no fuera porque en este mercado global millones de ojos (los mismos que nos prestaron el dinero para crecer) vigilan permanentemente: tú me das un crédito, yo no vendo mi promoción, yo no te pago el crédito, yo te doy mi promoción a cambio de lo que te debo, y tú saldas mi cuenta. Cambio de línea en el activo de tu balance y aquí no ha pasado nada. Yo no tengo nada (y antes tampoco). Tú tienes lo mismo que tenías (¿seguro?).

Podría ser una elegante separación de mutuo acuerdo y sin embargo la norma convierte la relación en un vínculo indisoluble. Son las cosas que tiene operar en un mercado con reglas que cumplir y supervisores que velan por  que así se haga. Nuestra pareja (banca e inmobiliario) a andar. El “Jefe” (Banco de España) a mandar. Marcando el paso con sus circulares:

–        Circular 4/1991 sobre normas de contabilidad y modelos de estados financieros.

–        Circular 4/2004 sobre normas de información pública y reservada y modelos de estados financieros. La “madre” de todas las circulares (al menos en lo que afecta al sector inmobiliario).

–        Circular 3/2010, modificación de la 4/2004.

–        Circular 5/2011, modificación de la 4/2004.

–        Circular 2/2012, modificación de la 4/2004.

La simple lectura de la enumeración anterior ya dice mucho. Trece años estuvo vigente la 4/91 (“Aquellos maravillosos años”). La 4/04 nace cuando todavía éramos felices y creíamos en cuentos de hadas (crecimientos sostenidos de PIB del 3,5%, tasas de paro inferiores al 10%). Tres han sido las modificaciones que ha sufrido la 4/04 en los últimos tres años. Y vendrán más. Claro reflejo de la necesidad de adaptación a la magnitud, complejidad y persistencia de la situación. Constatación de la insuficiencia de las medidas.

Por ello una petición: saquemos cuanto antes el texto refundido. Nos hace falta para recorrer este camino. La 4/04 está quedando como una suerte de frankestein de retales irreconocibles en su origen. El copia, pega, inserta y reenumera nos lleva a perder la perspectiva, el porqué de las cosas. La crisis vino y decidió quedarse. Dotémosnos de un marco regulador homogéneo y potente. La 4/04 es hija de un tiempo distinto y de unas circunstancias distintas. Las actualizaciones han tratado de ponerla al día, pero… ¿Pensamos igual en el 2004 (hombre rico) que en el 2011 (hombre pobre)? ¿Percibimos igual la crisis en el 2008 (anterior campaña electoral), que en el 2012 (nuevo gobierno obligado a tomar las más duras medidas en el arranque de la legislatura)? Pongamos orden, limitemos las ambigüedades y posibilidades de interpretación y alineemos todos los recursos en la misma dirección.

4/91. Abuelita, abuelita…

Más de veinte años hace de aquella España que estaba a punto de cruzar su particular Rubicón en el 92. Dejábamos atrás nuestros complejos y éramos capaces de culminar grandes proyectos de trascendencia internacional.

La 4/04 se autodeclara continuista de la 4/91, uno de cuyos objetivos es la correcta valoración de las pérdidas inherentes en las carteras de crédito. Para ello en el apartado Criterios Generales de Valoración define:

–        El concepto Activo Adjudicado y su valoración (específica y detallada en el caso de inmuebles).

–        El concepto Provisión Específica (afortunadamente las provisiones anticíclicas no son un invento reciente).

–        La valoración de unos, la cuantía de las otras y los criterios para su liberación.

En Riesgo de Crédito define el concepto riesgo dudoso, sistematizado posteriormente por la 4/04, y fija en tres meses, desde su devengo e impago, el plazo para calificar como morosas las cuotas vencidas de los créditos.

En la Cobertura del Riesgo de Crédito (en aquel momento cobertura, provisión y dotación se empleaban como sinónimos) se establecen los plazos y porcentajes de provisión para la dotación de las coberturas. Causa cierta “ternura” ver algunas muestras (imposible, en aquel estado de cosas, anticipar la velocidad de deterioro en el valor de los activos): se establece un calendario general de hasta 21 meses para provisionar un activo dudoso y darlo de baja. En el caso de viviendas terminadas con garantía hipotecaria se fija el plazo en… ¡seis años!

¿Dónde podríamos estar de haberse mantenido?

4/04. La “Madre” de todas las Circulares

A lo grande: 450 páginas, 73 Normas, 9 Anejos. Es la Biblia de cabecera para las entidades financieras. Perfectamente estructurada y clara en sus objetivos (aumentar la estabilidad y competitividad del sistema financiero español) tiene su correspondiente reflejo en el área de provisiones estableciendo como novedad dos tipos: genéricas y específicas.

La provisión genérica, sobre toda la cartera de créditos, se ha de entender como una pérdida “inherente” al crédito que todavía no se ha manifestado individualmente. El “Jefe” entiende que prestar dinero es arriesgado por definición y ese riesgo ha de ser cubierto. Aplicable a las diferentes categorías de riesgo normal (las siguientes categorías de riesgo implican provisión específica), alcanzará como máximo el 4,14% de la cartera.

La provisión específica (heredera de la 4/91) reconoce el deterioro concreto de activos identificados como dañados ¿Cuánto y cómo? Más adelante, en los calendarios del Anejo 9. Tiene en cuenta la existencia de garantías, graduando la aplicación de unos u otros calendarios a la hora de establecer niveles de provisiones. Traducción: hasta cinco calendarios distintos desde los 24 meses del acelerado hasta 6 años en el caso de viviendas terminadas. Consecuencia: a terminar las promociones, compremos  tiempo ¡como sea!…

Acota con precisión el concepto valor razonable, que no es lo mismo que el valor que cualquiera pueda llegar a razonar, y  que hasta entonces había dado mucho “juego”.  Pero deja, incomprensiblemente, abierta la puerta a que las valoraciones se actualicen cada tres o cinco años (ahora sí sabemos que los deterioros se pueden manifestar en períodos menores). Al ejecutar garantías no hay interpretación que valga: la valoración debe actualizarse inmediatamente y queda muy claro quien y cómo debe realizarla (y ni siquiera ser sociedad de tasación inscrita en el Registro del Banco de España es suficiente).

La realidad posterior ha demostrado que el tratamiento dado a los Activos Adjudicados fue claramente insuficiente. Presumir que todos los activos adjudicados se adquieren para su venta  en el menor plazo posible, o que los que permanezcan por un plazo superior al previsto  (y no es discrecional, que la norma al definir activo no corriente en venta acota el plazo en un año) se analizarán individualmente, no pasan de ser declaraciones de buenas intenciones cuya consecuencia obvia es la momificación de los inmuebles en el activo de las entidades. Y otra no menos importante. Al no fijarse el criterio de depreciación de los Activos adjudicados y sólo existir los calendarios de provisión para los créditos dudosos desincentiva la negociación. Para la entidad financiera puede llegar a ser más interesante adjudicarse el activo que renegociar con el prestatario en dificultades. Por ello cayeron una parte importante de las inmobiliarias en el entorno del 2008 recién estallada la crisis.

De importancia capital es el Anejo IX Clasificación de las Operaciones en función del Riesgo de Crédito.

gráfico12

Clasificación de las Operaciones en función del Riesgo de Crédito

Entendible el riesgo dudoso por razón de la morosidad del cliente (crédito en mora), más desconocido en su significado (que no desusado) es el riesgo subestándar. Entre otros: las operaciones de clientes pertenecientes a un sector económico concreto que estén atravesando dificultades económicas (¿estarían pensando en el sector inmobiliario cuando se escribió?) o las operaciones no documentadas adecuadamente (la importancia de la adecuada caracterización de los inmuebles). El riesgo dudoso por razones distintas de la morosidad del cliente se entiende fácil: operaciones de clientes en pérdidas continuadas, imposibilitados de obtener financiaciones adicionales o declarados en concurso de acreedores.

¿Qué es un inmueble para una entidad financiera? Un activo (crédito) o un activo adjudicado. En el primer caso la gestión se centrará en mantenerlo clasificado como riesgo normal (provisiones genéricas inferiores a las específicas). El paso a subestándar implica coberturas específicas (más dinero) y el paso a dudoso activa los calendarios (tiempo o dinero que no es lo mismo dotar el 100% del riesgo vivo en dos o en seis años). En el caso de los activos adjudicados la clave no está en las provisiones, lógicamente, sino en la gestión del deterioro del valor del activo (vía depreciación según norma o por la cruda realidad, los inmuebles tienen la mala costumbre de envejecer bastante mal si no se mantienen adecuadamente). ¿Tiempo o dinero?

3/2010. Rectificar es de sabios

Estamos en 2010, casi veinticuatro meses después del estallido de la crisis (¿coincidencia de cifras con los plazos del calendario acelerado de dotaciones?). La crisis ha llegado para quedarse. La morosidad del sector inmobiliario es espeluznante y los balances de las entidades financieras reciben sin cesar miles de inmuebles. La insuficiencia de algunos de los mecanismos de la 4/04 se hace patente y es urgente reaccionar.

La 4/04 centra la cobertura del riesgo de crédito en las provisiones, pero llegar a dotar hasta el 100% del riesgo vivo en un plazo de 24 meses puede tumbar al sector financiero. Solución: reconocer las garantías (siempre que sean primera carga y estén debidamente constituidas) como parte de la cobertura. Desde ese momento dejan de ser sinónimos provisión y cobertura. En adelante las provisiones se aplicarán sobre el importe del riesgo vivo pendiente en exceso de la garantía. Una sutileza, quizás, sólo cinco palabras que alivian con miles de millones de euros las cuentas de resultados de las entidades financieras. Un respiro en forma de tiempo y dinero.

Pero no todo iba a ser fiesta. La antigüedad máxima de las tasaciones será de tres años (a todas luces excesiva). Se simplifican y acortan los calendarios de dotación dejándolos en uno: el 100% del riesgo vivo pendiente (en exceso de la garantía) estará provisionado en el plazo de 12 meses. Los plazos anteriores de hasta seis años no reflejaban la realidad del ritmo de deterioro. Adicionalmente las garantías se ponderan (minorando su valoración) en función de la tipología del inmueble: desde el 80% para las viviendas terminadas residencia habitual del prestatario hasta el 50% para las parcelas y solares.

Y se tratan, por fin, los Activos Adjudicados. Dos aldabonazos. Uno, se depreciarán de entrada un 10% como mínimo y hasta el 30% en 24 meses. Dos, su integración en balance no libera las provisiones constituidas ni dará lugar al reconocimiento de ganancias. Toca negociar y comprar tiempo. Es el momento de las refinanciaciones (de paso dejan de tener interés algunas espectaculares operaciones de canje de deuda por acciones).

5/11. Fin de ciclo.

Casi treinta páginas dedicadas a pedir más información a las entidades financieras. Pero hacer, lo que se dice hacer, nada. Hija de su tiempo, redactada en los últimos meses de la anterior legislatura y promulgada 10 días después de las Elecciones Generales, quizás no se pudiera pedir más.

2/12. Pisando fuerte

Y no tardó mucho en dar un manotazo sobre la mesa el gobierno resultante de las últimas Elecciones Generales. En el RD 2/12 de saneamiento del sector financiero el diagnóstico es claro: El principal lastre del sector bancario español es la magnitud de su exposición a los activos relacionados con el sector inmobiliario ¿Qué se busca? Lograr el saneamiento de los balances de las entidades de crédito ¿Cómo? Mediante una estrategia integral de reforma que incida sobre la valoración de estos activos ¿Cuándo? Estrategia de ajuste presentada antes del 31 de marzo, ajuste a ejecutarse durante el 2012 y mecanismo de flexibilización consistente en ampliación de un año para las entidades de crédito que lleven a cabo procesos de integración durante el 2012. Puente de plata para los más débiles y oportunidad para los más fuertes. Algunos a comprar tiempo y otros a ganar dinero.

Sencillito. O se amplía el esquema de coberturas mediante provisiones adicionales e incremento de capital suplementario de la máxima calidad (y eso es mucho dinero) o… fusionémosnos,  que ese repentino furor y cariño despertado en  las últimas semanas entre las entidades financieras no se explica sólo con la llegada de la primavera.

El Banco de España ha hecho rápidamente sus deberes y el 29 de Febrero ha promulgado su Circular 2/12. En ella se concreta la respuesta a la pregunta que faltaba ¿Cuánto?

 tabla1

Nuevo esquema de coberturas de riesgo según 2/12 e incremento respecto al esquema anterior

La respuesta es contundente: eleva sustancialmente los requerimientos para la cobertura de los riesgos de crédito. Penaliza especialmente la financiación de suelo y créditos a promotores: provisión, independiente de la genérica, del 7% para el riesgo normal y de hasta el 60% para los riesgos subestándar y dudosos. Relaja, por contraposición, la presión sobre la financiación a particulares. Las estimaciones sitúan la cuantía, para el conjunto del sector, en los 50.000 millones € adicionales en provisiones. Dinero, mucho dinero.

tabla2

Nuevo esquema de correcciones de valor de los Activos Adjudicados según 2/12 e incremento respecto al esquema anterior

En línea con lo anterior, la depreciación de los activos en balance (suelo y promociones en curso) crece notablemente. Las correcciones de valor de los Activos Adjudicados supondrán unos 15.000 millones € más. En total a detraer de las cuentas de resultados la friolera de… más de 10 billones de pesetas (al tratar las grandes cifras en pesetas nuestra sensibilidad se afina). Los beneficios en 2011 de las grandes entidades se situaron en unos 12.000 millones € ¿Compramos tiempo?

Tiempo o dinero. Certezas y futuro

Se dibujan dos futuros totalmente distintos. Las entidades más saneadas (proactivas en la gestión de su cartera de riesgos y Activos Adjudicados) ya han cumplido y otras  no tendrán problemas para cumplir con los nuevos requerimientos a finales de año. Contarán con un  colchón de un año para mirar con calma y con músculo (al no tener que dotar o depreciar) para comprar a precio de saldo (incluida la cartera de inmuebles). El resto, más débiles,… ya lo estamos viendo en los titulares.

La alternativa de dar tiempo a las entidades para que se fusionen es la manifestación clara del orden en las prioridades: primero reestructuración del sector financiero, después saneamiento de balances. En esa línea se sitúa el descarte, de momento, de la solución del “banco malo”  (¿para qué incentivar a las entidades ineficientes o incumplidoras?). Para ello el Gobierno ha contado con el inestimable, que no desinteresado, apoyo de las entidades más fuertes. Sólo hay que ver su hiperactividad compradora.

Que nadie se confíe. El “Jefe” lo ha puesto negro sobre blanco. Una vez digerido el exceso de capacidad instalada volverá a la carga en tanto subsistan las incertidumbre extraordinarias que, por falta de mercados suficientemente profundos en volumen e importancia, existen sobre la valoración de activos relacionados con suelo para promoción inmobiliaria en España y con las construcciones o promociones inmobiliarias en España de todo tipo de activos, tanto en curso como terminadas. Objetivo: la colocación en el mercado de los activos inmobiliarios propiedad de las entidades. Está claro, ésta  sólo ha sido la penúltima reforma.

Nos hemos movido a golpe de cambio en la norma. Pero, como siempre, algunos se han movido más que otros. Con la óptica simultánea del técnico y del financiero. Las entidades más sensibles al producto que tenían entre manos (complejo, necesitado de gestión individual y de análisis profesional) han sido capaces de optimizar sus costes y de vender sus inmuebles.  Otros seguirán ganando tiempo y poniendo dinero.

Comprar una vivienda es un proyecto de futuro. El que cuente con los recursos y tenga claro su target que compre. El esfuerzo en términos reales para la compra de vivienda nunca ha sido más asumible. Y los buenos productos están teniendo salida a buen precio. Los chollos son para las “manos fuertes”  absorbiendo entidades o comprando grandes paquetes.

Algunos están activos en el mercado y otros… ¿Tiempo o dinero?

 Publicado en Know Square Abril 2012

1990-2009. Veinte años (casi) “de cine” en el sector inmobiliario (y II).

Volviendo a lo esencial. Por mucho que se justifique (?) la subida de los  distintos componentes del precio de una vivienda es incuestionable que sólo existe mercado si hay intercambio. Sólo se vende aquello que se compra. Sólo se compra aquello cuyo precio se puede pagar ¿Qué es lo que ha hecho compatible una subida tan pronunciada y prolongada de los precios con un volumen tan alto de transacciones?

 “Piratas del Caribe (I, y II, y III, y IV, y…)”

Es en este punto donde entra a jugar de manera excepcional un factor sustancial ajeno a la esencia del negocio (otra vez la frasecita).

Abordar la compra de una vivienda sin un crédito es impensable Lo hemos asumido e interiorizado como algo normal. Pero… ¿a alguien le parecería normal comprar el motor del coche a un fabricante y el resto a otro? ¿Quién pone el precio final al coche, el fabricante del motor o el del resto? Evidentemente el precio es el que resulta de la suma de ambos.

¿Y si uno de los productores (por ejemplo el de los motores) es capaz de hacer muchísimo más eficiente su proceso de producción y traslada una parte de esa mejora (la otra se la queda incrementando su margen) al mercado vendiendo mejores motores a menor precio? El precio del coche bajaría seguro.

O no tanto como podría. Si los fabricantes del resto (en los que los fabricantes de motores, casualmente, tienen “participaciones”) están listos y se dan cuenta, se quedarán con una parte importante de esa bajada de precio, y será posible que el importe final no suba (e incluso baje algo, para incentivar la demanda). Con lo que al final todos contentos. Los fabricantes de motores venden más unidades (y con más margen).  Los del resto venden más caro y también ganan más (y comparten una parte con los de los motores, vía dividendos de participaciones). Y los clientes… También contentos. Comprando más y más barato.

 gráfico6        gráfico7

Evolución cuota hipotecaria vivienda media. 1990-2009. Moneda nominal. Moneda real. Fuentes: Ministerio Vivienda, Asociación Hipotecaria Española, Banco de España

La jugada perfecta. Maquiavelo la hubiera firmado.

Porque para cualquiera de nosotros el precio real de una vivienda es más lo que nos cuesta al mes que el importe total que pagamos por ella (operación que eludimos hacer por el susto que nos produce sumar los intereses). Y este importe mensual, en términos reales se ha reducido a la mitad. Aceptamos estar pagando más o menos años esa cuota porque la vivienda, por su carácter de bien duradero, tiene un valor intrínseco de ahorro y de inversión segura.

Los que ya llevamos algunos años pagando hipotecas recordamos (con asombro) que los primeros créditos hipotecarios los firmamos al 16% y a 15 ó 20 años. Es verdad que los precios de la vivienda eran otros (ya hemos visto que hasta tres veces menores). Pero… ¿por qué ahora se firman hipotecas a 40 años?

La respuesta evidente (“porque tengo que pedir más dinero prestado”) es incompleta. Veámoslo.

gráfico8

 % Reducción de la cuota mensual de un crédito en función del plazo de amortización para créditos al 15%, 10%, 5% y 2,5% de interés

La respuesta completa es aplastantemente sencilla. Porque a tipos altos (véase la curva del 15%), por mucho que se amplíe el plazo de amortización, la reducción de la cuota mensual es exigua (poco más de un 10%) y evidentemente no compensa (¿para que ampliar el plazo de mi crédito y pagar por tanto muchos más intereses?). Sin embargo a tipos bajos (véase la curva del 2,5%), la reducción de la cuota al ampliar el plazo de amortización es… un sustanciosísimo 50%.  Todos ganan.

De esta manera y en el período 1990-2009 la reducción de los tipos de interés medio de los créditos hipotecarios y la ampliación de su plazo de amortización han evolucionado como sigue.

gráfico8

Evolución tipos de interés y plazos de amortización créditos hipotecarios 1990-2009 Fuentes: Banco de España y Asociación Hipotecaria Española

 Ni la reducción de tipos ni los plazos medios dan más de sí. Ya en el año 2004 se observan los primeros síntomas de agotamiento (suben los tipos, último empujón a los plazos de amortización). Algunos otros factores se han exprimido hasta la última gota  y han permitido prorrogar algunos años más el boom para agotar finalmente este recorrido:

–       LTV (Loan to Value) o porcentaje que respecto al valor de tasación de la vivienda supone el importe del crédito hipotecario concedido. Existe consenso en que no se debe superar el 80%.

–       Ratio de endeudamiento o esfuerzo, o porcentaje que, de los ingresos del prestatario, se va a dedicar al pago del importe del crédito, y que no debería estar por encima del 35%.

Y algunos otros factores de índole socio-económica se han sumado para favorecer esta prolongada racha de subidas de precios:

–       Incremento del nivel medio de asalarización de los hogares por la progresiva incorporación de la mujer al mercado laboral.

–       Incremento de la productividad, y por tanto de los ingresos medios de los trabajadores, fruto de la incorporación al mercado laboral de generaciones con un mayor nivel de formación y de la sustantiva influencia de las TIC.

–       Incremento, en términos absolutos, del número de trabajadores en activo: por incorporación de las generaciones del baby boom de los 60 al mercado laboral, por incorporación de trabajadores emigrantes; y reducción en términos relativos de la tasa de desempleo.

Y una vez tensada hasta el máximo la cuerda solo nos queda…

“No volveré a…”

 “¡Qué no pare la música!”

gráfico10      gráfico11

 Evolución importe no financiado  vivienda media. 1990-2009. Moneda nominal. Moneda real. Fuentes: Ministerio Vivienda, Asociación Hipotecaria Española, Banco de España

Y se paró la música. Y había muchos más bailarines que sillas.

Nos habíamos metido tanto en la película, en los papeles que nos había asignado el guión, que habíamos perdido de vista la realidad. La vorágine de liquidez nos había hecho olvidar no sólo el Valor de las cosas, sino también su precio. Y este seguía creciendo, camuflado, pero creciendo.

Entre todos hemos construido, ladrillo a ladrillo, un muro infranqueable para nuestros clientes. Es la parte no financiada de la compra. La famosa “entrada” (más los gastos de la compraventa).

La cuenta fácil: “El banco me presta el 80% del valor de tasación. El valor de tasación es el 80% del precio de la vivienda. Me financian el 64%. Tengo que poner el 36%. Más el 7% (IVA o ITP, y pronto el 8%), más 5% de gastos, notaría, registro,… Total casi el 50% del precio”. La “entrada” supone el mismo 50% que en el año 90, pero de un importe mucho mayor. Y para cubrir esa cantidad hace falta mucho más dinero. Tanto que muchos no lo tienen.

Cuando había dinero para prestar la velocidad de subida de precios en el mercado permitía que, en primer acceso o vivienda nueva, en pocos meses el incremento del valor de las garantías cubriese prácticamente el 100% del precio y se financiaba íntegra la compra. Y en segunda mano los precios de  venta (muy superiores a lo que costaron) cubrían con creces el capital necesario para cancelación de la hipoteca antigua y el acceso a la vivienda de reposición sin tener que aportar apenas recursos propios.

Pero el dinero desapareció del mercado.

“No volveré a…”

 “Nunca digas nunca jamás”

“Volveré a…” es la versión en positivo de aquellas penitencias de nuestra infancia. “Volveré a…”

Los orígenes. Lo esencial.

Porque es imposible decir que el sector está muerto cuando incluso en los peores momentos se han producido más de 400.000 transacciones (datos del Ministerio de Vivienda para el 2009). Porque es imposible sostener que no hay clientes cuando el número de visitantes de los buscadores on line crece día a día. Lo que es seguro es que después de ésta nada va a ser igual. Y nos toca tonificar, ponernos en forma con entrenamiento duro y ejercicio (y eso duele). Adelgazar algunas partes de nuestro “cuerpo” y muscular (y eso implica crecer, sí, sí, crecer) en otras.

A la Administración.

Es imprescindible la necesaria armonización legislativa de las distintas regulaciones en materia urbanística que elimine artificiosas barreras locales y autonómicas fomentando la deseable competencia.

Es necesario hacer más visibles (y en tiempo real) los datos de transacciones del mercado de suelo, vivienda y otros a través de bases de acceso libre que aporten transparencia al sector y que permitan la elaboración de la información necesaria para la toma de decisiones a los distintos agentes.

Sin duda es posible reducir la carga impositiva del producto final vía tasas, precios regulados, licencias e impuestos directos e indirectos.

¿Qué mecanismos son necesarios para la reducción y cumplimiento escrupuloso de los plazos establecidos en la tramitación administrativa que eliminen la inseguridad (y por tanto coste) a las empresas (y sobreprecios a los clientes)?

Es urgente abordar un plan integral de financiación de las Haciendas Locales que evite al sector el raro privilegio de ser la (casi) única fuente de ingresos de las arcas municipales.

A las entidades financieras.

Este negocio seguirá siendo un consumidor extensivo de recursos económicos y el concurso de las entidades será imprescindible. Y volverá a ser rentable.  Aunque en un escenario distinto, en el que al riguroso análisis del riesgo, desde el punto de vista bancario, habrá que añadir el conocimiento especializado del sector. ¿En qué fases del negocio es imprescindible la presencia “intensa” de capital y en qué fases es deseable mantenerse al margen a pesar de su teórica rentabilidad?

Esperar. ¿Cuánto tiempo?¿Cuánto cuesta?¿Cuántos recursos inmoviliza? La gestión proactiva de los activos en balance es posible. El objetivo de reducción de la diferencia entre las velocidades de entrada y salida de los mismos es alcanzable.

Implementemos planes de acción (reales, no para enseñar al “jefe”). Concretemos plazos, establezcamos indicadores y monitoricemos el proceso. Drenar el stock es uno de los primeros pasos para la salida de la crisis. Las grandes estrategias globales son compatibles con la revisión sistemática (y corrección inmediata) de las medidas concretas tomadas en función del feedback de los resultados obtenidos.

Dotémosnos de herramientas que apliquen el foco y “arrojen luz” sobre los inventarios. Cuanto más sepamos sobre lo que tenemos mejor podremos darle salida. Es posible sistematizar los procesos de desarrollo de los diversos tipos de producto con “marcos” lo suficientemente amplios que permitan acelerar su digestión. Caractericemos la inmensa diversidad de productos con la imprescindible colaboración de los especialistas y profundicemos en aquellos activos verdaderamente singulares para conseguir alcanzar los estados de máxima liquidez y retorno.

La capilaridad de la implantación de las entidades financieras es una fortaleza en sí misma que pide a gritos que se le extraiga un mayor rendimiento. La diversificación geográfica del activo inmobiliario coincide con la de la red. La explotación de ese recurso dinamizará la obtención de resultados.

A las empresas del sector.

“Visión global, acción local” ([1]). Que es lo mismo que interiorizar que para hacer viable este negocio hay que asumir, entendiendo el conjunto, su absoluta singularidad (de producto y de ubicación).

Habrá infinidad de modelos viables. Tantos como productos distintos nos demande el mercado y como implantaciones haya en el territorio. Tantos como seamos capaces de inventar aportando Valor. El crecimiento del sector se ha apoyado en el factor externo “financiación” y en el coyuntural crecimiento del factor “precio”. Ni uno ni otro servirán en el futuro y la reestructuración pasará por el inevitable ajuste del coste para la recuperación de los clientes.

Sólo serán viables los modelos que cuenten con el aporte y coordinación multidisciplinar. El modelo de gran empresa y producto prêt à porter precisa complementarse con el ajuste y los arreglos de los conocedores de la singularidad del mercado local y de las especificidades del producto a comercializar. El modelo de pequeña empresa y “traje a medida” necesita del pulmón financiero y del músculo técnico de los que tengan amplia visión, gran tamaño y extensa implantación. Esforcémonos en equilibrar esta dualidad.

La demanda existe. La intuición y el olfato para su detección, siendo deseables, tienen un corto recorrido en el futuro para la toma de decisiones. Los clientes han incrementado sus exigencias y sofisticado sus herramientas de búsqueda. Y en la misma medida nos van dejando más pistas sobre qué quieren, dónde lo quieren y a qué precio. La elaboración de la información a partir de esos preciosos datos es un nicho en desarrollo. La anticipación de tendencias y modelización de escenarios futuros a partir de esa información es imprescindible para compensar la rigidez que nos imponen los amplios plazos de produccción. Su uso para la toma de decisiones desde la fase germinal de puesta en marcha de la promoción es incuestionable.

Seamos exigentes en la fase de gestación de nuestros proyectos. Nuestros clientes se han anticipado y ya lo son. Es cierto que producimos un prototipo cada vez que arrancamos una promoción (y eso hace apasionante este negocio). Pero también lo es que los elementos comunes básicos están lo suficientemente testados. Y que la inversión de esfuerzo en los elementos diferenciales es lo que nos hará visibles en un futuro mercado mucho más competido.

Un futuro en el que seguirá habiendo Promotores. Con nombre, y sobre todo con “apellidos”.

A todos.

“Volveré a…”

Publicado en Know Square Abril 2010



[1] De Lars Olofsson, Consejero Delegado de Carrefour.

 

1990-2009. Veinte años (casi) “de cine” en el sector inmobiliario (I).

“No volveré a…”

Es cierto que revisar lo hecho en el pasado y detectar lo sustancial de lo ocurrido, profundizando en sus causas, es un ejercicio ventajista (sobre todo si se trata de postularnos como adivinos). Sin embargo en el sector inmobiliario hemos vivido casi dos décadas con tal riqueza de acontecimientos que no podemos dejar pasar la oportunidad que se nos brinda para la reflexión. Extraigamos conclusiones y grabemos a fuego lo aprendido.

El crack ha sido de tal virulencia que su extensión por imbricación a otros sectores amenaza (¡sí, sí, todavía en presente!) con llevarse por delante una buena parte de nuestra riqueza. Sin embargo ningún edificio colapsa sin avisar.: “¿Cómo es posible que no lo viéramos?”

Tozudez en ignorar lo evidente. Impericia en la interpretación de los síntomas, Ausencia de análisis y diagnóstico por falta de tensión y/o rigor profesional. O simplemente la actitud conformista de apuntarnos al carro y pensar “será que tiene que ser así”.

“No volveré a…”

Imprescindible el ejercicio de volver a lo esencial del negocio. Back to basics.

“Quo Vadis?”. Cliente, Producto, Mercado. Valor. Y después precio. Y al final beneficio.

–       “¿Dónde vas, que no hay que ir tan atrás?

–       ¿Cómo que no? ¿Pero no has visto el batacazo que nos hemos dado?

–       Hombre ya… Pero esto que planteas es de primero de primaria.

–       Es que en este sector después de ésta nada va a volver a ser lo mismo. Nunca.

–       Ya, pero por donde estás empezando es el abc.”

Promoción en la costa, de estas “que los guiris te las van a quitar de las manos” (¿Cliente?). Solar en ciudad prime: “no hay otro como este, podemos hacer apartamentos pequeños y estudios que así sale mejor el precio por metro. Pon a millón y medio (cuando hablamos de cifras suculentas nos gusta utilizar la peseta) a ver qué margen sale” (¿Producto, Mercado?). Area metropolitana. “Es una parcela buenísima. Cincuenta adosadas por calle. 50 m2  por planta y atrás un jardín estupendo  de 30 m2 para hacer barbacoas. A 200.000 € se venden del tirón”. ¿Urbanismo sostenible, ciudades eficientes, calidad arquitectónica de proyecto, segmentación…? Perdón, se me ha ido la cabeza. Eso es de cursos superiores.

O hemos olvidado todo o no sabíamos nada. A resetear.

“No volveré a…”

Cuando alguien tiene una necesidad que cubrir existe la demanda potencial de un determinado producto, bien o servicio. Si alguien detecta y es capaz de satisfacer esa demanda, porque tiene la capacidad de fabricar, producir o realizar la prestación, aparece la posibilidad de intercambio. Si lo que unos pueden llegar a ofrecer, cubre las expectativas de otros estamos en el umbral de mercado. Si el Valor (destaquémoslo con mayúsculas) que unos aportan es percibido como tal por los otros, está sentada la base del acuerdo. Si la traducción en unidades monetarias de lo que unos están dispuestos a pagar cubre los costes y  el riesgo de los productores entonces se fija precio y hay negocio.

Los mercados rentables suelen ser aquellos en los que o hay exceso de demanda no satisfecha, o hay escasez de productores, o el cliente tiene una percepción alta del Valor ofrecido, o el precio es asumido como asequible por parte del comprador. O todas las anteriores y entonces estamos ante un negocio muy rentable.

Por contra en los mercados maduros la demanda es muy selectiva y el cliente tiene un alto nivel de conocimiento y exigencia. Existe una amplia y variada oferta. La optimización, sistematización y mejora continua de los procesos esta en el ADN de los productores. La lucha por hacer visible el Valor del producto ofrecido es feroz. Los márgenes son estrechos.

¿En cuál de los mercados situamos al negocio inmobiliario?, ¿en uno u otro? Porque en los dos no se puede estar. Salvo alineación planetaria, y hace mucho tiempo que se abandonaron los arcanos como herramienta para la toma de decisiones, o… la paradoja propiciada por la presencia excepcional de factores sustanciales ajenos a la “esencia” del propio negocio (¡vaya frasecita!).

 La Esencia. “En busca del Arca Perdida”.

Pertenecer a la “tribu” occidental nos hace predecibles. Nos encanta Comprar (en general). Queremos tener Coche. Aspiramos a vivir en nuestra Casa. Pasando por estas etapas es como maduramos como individuos. La Compra representa la capacidad de decidir. El Coche es la autonomía, un “signo” de estatus por todos entendido y materializa el primer espacio de privacidad. Aporta Valor al comprador.

La Casa es el cierre del ciclo. Es el máximo acto de autoafirmación. Es madurez, es independencia, es intimidad, es protección, es proyecto de futuro. Supone el máximo Valor… por eso tiene el máximo precio (!!!).

“No volveré a…”

 Valor, que no precio. “Lo que el Viento se llevó”.

 –       “¿Cuánto vale una casa en tal sitio?

–       Pues… Depende.

–       Tú eres un profesional de esto. Tú sabes…

–       Dime más, dame pistas. Especifica.”

 

Existen múltiples factores que un comprador prioriza a la hora de estudiar una vivienda. Cada cliente los jerarquiza de manera distinta. Y todos saben poner esos factores en “valor” de manera casi intuitiva.

–       “Pónmelo fácil.

–       Vamos.”

Tamaño.

–       “¿Y para esto hacen falta especialistas?”

Ubicación.

–       “…”

Calidad.

–       “¿Y ya está? ¿Dónde está la complejidad?”

La complejidad está en que ninguno de estos factores es unívoco. En que la percepción del Valor por cada cliente es distinta para cada uno de ellos.

El tamaño es el factor primario en la formación del precio. La relación de proporcionalidad directa es inmediata. Y sin embargo no tiene mucho más valor una casa más grande para un matrimonio de jubilados. El single no necesita cuatro dormitorios. La familia quiere dos cuartos de baño.  Por si fuera poco es una variable asintótica. Hay quien a partir de x m2 le sobran, no los valora y no los quiere pagar. Y además cada segmento de clientes tiene la asíntota en un nivel distinto. Entonces ¿Por qué y para qué el precio por m2? ¿A cuántas promociones se les ha puesto el precio con esa sencilla multiplicación?

La ubicación es el factor diferencial. Comunicaciones con el resto de la ciudad. Medios de transporte público y accesibilidad con el vehículo privado. Centros comerciales o comercio minorista. Parques públicos. Lugares de ocio. Nivel económico del entorno… La lista empieza a ser larga. En la renta de posición reside gran parte del valor para un inversor. Y además es el factor perdurable ¿Cómo si no explicar la casi equiparación de precios entre segunda mano y nuevo?

Calidad. Que es más que tarima o mármol. Más que aire acondicionado o domótica. Es todo. Es la resolución de un proyecto con la satisfacción del máximo número de requerimientos en función del producto que ponemos en el mercado, según el tipo de cliente al que lo dirigimos, dependiendo del solar que tenemos, teniendo en cuenta todas las escalas de relación con el entorno.

¿Cuántas promociones se han ejecutado sin el mínimo análisis previo? ¿Cuántos estudios de mercado se han enfocado al “a cuánto se puede vender” en vez de “qué es lo que se puede vender y a quién”? ¿Cuántos proyectos se han hecho con el “copia, pega”?

Según datos del 2009 del Instituto Nacional de Estadística, de las 3.370 empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria en España (a día de hoy muchas menos, seguro) el 95% tienen en plantilla menos de 20 empleados; y sólo 10 empresas (¿pero no son 14 en el G14([1])?) tienen más de 200 empleados.

“Es que es un sector muy atomizado en el que hay muchos promotores pequeñitos locales”. Vale. Es imprescindible estar muy cerca del terreno, del lugar, conocer en detalle todas las variables, etc.

Pero ¿cómo han tenido acceso al crédito empresas tan “pequeñitas”?

“Es que se constituyen muchas “S.L.” ad hoc para cada promoción y cuando la terminan cierran”. Es una manera de hacer compartimentos estancos y “aislar el riesgo” de cada promoción.

Entonces ¿dónde queda la responsabilidad a largo plazo con los clientes y con el producto entregado?

“Es que no es necesario tener mucha gente en plantilla”. Se externalizan una gran parte de los servicios y se contratan a empresas auxiliares.

Y ¿Quién coordina a todas esas empresas y profesionales, en tantos sitios distintos y en tal número de  promociones?

Milongas. Es que sencillamente el mercado se ha tragado todo al precio que se le ponía por delante.

“No volveré a…”

 Precio, que no valor. “Una verdad incómoda”.

Antes hablábamos del “valor” del Coche y de la Casa. Como referencia de comparación visualicemos la evolución de los precios de ambos bienes en estos veinte años ([2]).

gráfico1   gráfico2  gráfico1y2

Evolución comparada  precios vivienda y  utilitario 1990-2009. Moneda nominal. Moneda real. Fuente: Sociedad de Tasación (vivienda); Prensa de los distintos años (utilitario)

Lo que todos sabíamos. El mismo tipo de coche cuesta, en términos reales, menos en el 2009 que en 1990. Y desde luego el equipamiento no tiene nada que ver. La vivienda en el mismo período multiplicó por tres su precio en términos nominales.

La crisis inmobiliaria de principios de los 90 se traduce en una sensible disminución de precios marcando el mínimo en el año 1997 y recuperando el nivel real de 1990 en el año… 2001 (¡a por los abrigos que hace frío! se nos había olvidado que la anterior crisis necesitó nada menos que 10 años para recuperar el nivel de precios). La pendiente vertiginosa de la curva que refleja el crecimiento de los precios a partir del año 2001 (el famoso boom) se ve bruscamente interrumpida en el máximo de 2007. Comparemos la pendiente de caída a partir de 2007 con la pendiente de la curva 91-93. Que cada uno saque sus propias conclusiones (¿brotes verdes en el sector?).

Habíamos fijado que ambos son mercados maduros y comparten elementos comunes: existe una amplia demanda que “valora” la posesión de ambos bienes, existe una amplia y diversificada oferta, el comprador conoce el producto y optimiza la compra,  los márgenes son estrechos… (?)  la alta competencia en el mercado hace que el coste de producción se optimice… (??) y que el producto final ofrezca un valor añadido superior al comprador…(???).

–       “Para ahí, que esta no me la cuelas.

–       Sí, hombre, sí. Coches más potentes con menos consumo, mayor equipamiento, tanto de seguridad como de confort, y ya has visto que por menos dinero.

–       Vale, vale. ¿Me puedes explicar que tienen de diferente mi casa y las de hace veinte años?

–       …”

“No volveré a…”

 “¿Quién engañó a Roger Rabbit?”

Vamos con la de Perogrullo. Si el mismo producto, más o menos, cuesta casi el doble, es porque alguno de los componentes que intervienen en la formación del precio, o todos, han subido (¡aplausos!).

A principios de los 90 teníamos una composición del precio final de una vivienda similar a esta:

–       Suelo

gráfico3

([1]) Desde el punto de vista metodológico presentamos los datos en base 100, tomando como origen temporal el año 1990. De esta manera manejaremos siempre la misma escala y los resultados serán comparables, incluso a golpe de vista. Todos los datos se presentarán simultáneamente en moneda nominal (euros corrientes) y, una vez deflactados, en moneda real (euros constantes).

–       Construcción

–       Otros: proyectos y honorarios profesionales; servicios externos; tasas, licencias e impuestos; costes financieros; costes de estructura.

–       Margen.

¿Cómo han evolucionado en estos veinte años los elementos que forman el precio de la vivienda?

Empecemos por lo fácil. En “otros” agrupábamos:

–       Proyectos, honorarios profesionales y servicios externos. La liberalización de los honorarios profesionales y la amplia oferta no permite apuntar en esta dirección.

–       Tasas, impuestos y licencias. Podría ser el culpable conveniente. A todos nos gustaría apuntar por aquí. Pero son costes proporcionales, referenciados en porcentaje a otros componentes. Por sí mismos, en general, no crecen.

–       Financieros. Que los tipos de interés han bajado en estos veinte años lo sabemos todos. Por aquí tampoco.

–       Costes de estructura y gastos de gestión. Algo podría haber aquí. A más de una empresa le han salido michelines. Y la optimización es posible. Pasar del 4% al 6% suma (y es inaceptable), pero su influencia en el incremento del precio de la vivienda (275% sube la vivienda) es residual.

Busquemos por otro lado.

gráfico 4   gráfico5  gráfico4y5                   

Comparativa evolución precios suelo y  vivienda 1990-2009. Moneda nominal. Moneda real Fuentes: Sociedad de Tasación y Fundación BBVA

 ¡Eureka!. Si el precio de la vivienda se ha multiplicado por tres, en los últimos veinte años, el del suelo se ha llegado a multiplicar casi por siete, desde  mínimos de 1997 (en términos nominales), y casi por cinco en términos reales, manteniéndose estable el precio de la construcción. Vivienda y suelo trazan gráficos semejantes en tendencias, marcando el suelo diferencias sustanciales (tanto en máximos como en mínimos) en sus valores y en las pendientes de crecimiento y caída.

El mercado de la construcción está sobremadurado y todos los que en él juegan lo saben. Las alegrías en los precios son impensables. La competencia es implacable y expulsa sin contemplaciones a aquel que se desmarca. Nuestras grandes empresas constructoras son multinacionales excelentemente gestionadas, que licitan con éxito a nivel internacional por los contratos de mayor volumen y complejidad técnica y que han sabido optimizar sus recursos ampliando sus líneas de negocio.

Los defensores del libre mercado tienen aquí un modelo claro en el que validar sus tesis. El intercambio de suelo se comporta como un auténtico oligopolio (pocos productores, precios al alza) en el que las numerosas “barreras de entrada” favorecen un mercado poco transparente:

–       El propietario/productor de suelo posee un bien singular y consciente de ello tensiona los precios a los máximos del rango posible.

–        Las particularidades de las distintas legislaciones autonómicas (competencia exclusiva de las CCAA) desincentivan la presencia de un mayor número de productores pero… ¿de verdad es imposible la armonización legislativa? ¿Es que lo que es bueno para Guadalajara no lo es para Madrid?

–       La tramitación, a nivel local, de la ordenación urbanística y del planeamiento de desarrollo del suelo precisa de dilatados períodos para su maduración y favorece la presencia de auténticos “especialistos” locales en la materia.

–       La dotación de equipamientos e infraestructuras para convertir un suelo en solar requiere ingentes cantidades de tiempo y recursos técnicos y económicos sólo al alcance de unos pocos productores con “pulmón financiero” y “músculo técnico”.

–       Los dilatados tiempos de desarrollo impiden la satisfacción just in time  de la demanda con lo que los productores cubren el riesgo de “contraciclo” de la manera más fácil posible. Subiendo precio.

Ya tenemos el qué ha pasado. Mientras tanto todos a pagar cada vez más por el mismo metro cuadrado.

“No volveré a…”

Publicado en Know Square Abril de 2010



[1] G14 es el nombre con el que se conoce al grupo de las 14 mayores empresas promotoras a nivel nacional.

([2]) Desde el punto de vista metodológico presentamos los datos en base 100, tomando como origen temporal el año 1990. De esta manera manejaremos siempre la misma escala y los resultados serán comparables, incluso a golpe de vista. Todos los datos se presentarán simultáneamente en moneda nominal (euros corrientes) y, una vez deflactados, en moneda real (euros constantes).